电话咨询
在线咨询
返回顶部
2023 年 11 月，广州最早出台《广州市建筑工程容积率计算办法》，对户型进行诸多调整，如阳台面积占比从 15% 扩至 20%、大户型起居室部分挑空层高从 6 米扩至 7.2 米、飘窗尺寸由 0.6 米扩至 0.8 米等 。
广州户型规范调整后，新房市场巨变，零公摊成标配，开发商已在竞争 “负公摊” 产品。
2024 年 5 月济南跟进印发《济南市建筑工程容积率计算细则》，对户型做出调整，如阳台最高进深扩至 2.4 米、面积占比达 20%，封闭阳台半计容，还明确四代宅入户花园等半计容，开敞式公共绿化平台等不计容。
就在上个月月底，济南再度对《济南市建筑工程容积率计算细则》展开修订工作，并面向社会广泛征求意见。此次修订特别新增了多项不计入容积率的相关规定。
一、未来的新房品质将慢慢的升高，如高品质材料外立面、居住小区配套公用设施、不超300㎡且不占物业用房的入户大堂均不计容等。
二、未来的新房得房率慢慢的升高，“零公摊”甚至“负公摊”的产品慢慢的变多，如四代宅户属空中花园、开敞式公共绿化平台，满足条件的可不计入容积率；大户型起居室挑空不高于两个层高的，按水平投影面积计容；设备平台小于5㎡不计容等。
三、未来的开发商可操作空间慢慢的变大，如封闭阳台满足条件一半计入容积率，偷容上限由7.5%提升至10%；设架空平台，容积率可计入地下，减少地下开挖面积，减少成本投入；设备用房不计容，提升可售面积等。
值得一提的是，各项不计容建筑面积累计不允许超出规划地上容积率总建筑面积20%，能够理解成户型得房率差不多是之前的1.2倍。
趁着政策热度，土地市场在春节后又迎来一波集中挂地，CBD、北湖、盛福、港沟、华山北6宗地块进入大众视野，总用地面积20.47万㎡、地上计容建面48.39万㎡、起拍平均楼面价8192元/㎡，看起拍价着实不算便宜。
22年以来，济南土拍市场长期处在不温不火的状态，主城涉宅土地年成交建面在350万㎡上下浮动，25年1-2月成交51万㎡基本达平均值。
住宅计容新规的出台让开发商可操作空间慢慢的变大，可能会激发一部分有能力拿地房企的拿地热情，后期“零公摊”或“负公摊”新房供应或将迎来一波小高潮。
这一举措无疑为计划购置新房的人群带来了实实在在的利好，能够让他们在购房时获得更多的实惠与空间。然而，对于当前持有二手房的部分业主而言，情况或许就不容乐观了。
当前楼市处于买方市场，二手房若想快速售出往往需大幅降价。贝壳多个方面数据显示，2024 年济南主城二手房成交均价 14855 元 /㎡，环比跌 12%，相较 2022 年跌 15% 。
2024 年济南二手房成交套数达 5.8 万套，首次超过新房（不到 5 万套）。二手房更受欢迎，一是价格实惠，二是现房优势。
首先是价格，在过去高公摊面积的时候，户型建筑面积100平左右，使用面积多在75平。但按照现在的新规：同样一套建筑面积100平的房子，使用面积可能高达100平！
新规100平的房子，单价1.5万、总价150万，套内100平、套内实际单价1.5万
按照过去公摊面积来计算，同样套内100平，建筑面积133平，单价1.5万、总价200万，套内实际单价2万。
此外，2024 年济南成交土地平均容积率 1.8，为近年新低。新房得房率高、容积率低。且新房户型设计、产品及社区配套更新快，低密洋房、小高层等，有大面宽、落地窗等优势。而二手房多为大高层、高梯户比，存在户型差、高公摊等问题，其在产品端劣势将愈发凸显。
为此，去年3月份，前央行行长易纲表示，接下来要建立设立房地产预售资金保险机制，给房企三年时间，后续过渡到以现房销售为主。随后8月，国新办举行的“推动高水平发展”系列主题新闻发布会中，提到：
有力有序推进现房销售，指导地方选择新的房地产开发项目，在土地出让时就约定实行现房销售，结合实践制定配套政策。不少地方已经推出了一批现房销售项目，探索商品房销售制度改革。
新房可能最终也会成为和普通商品一样，让你摸过看过之后，再决定买不买，一切都是所见即所得。
比如去年10月深圳宝安A219-0080宗地，由深圳市地铁集团有限公司以66.65亿元的价格成交，地块要求全部“现房销售”，后续有没有有几率会成为一种新风向？
如果新房现房销售成本，二手房想要卖房，尤其是一些产品力极差的老破小在产品上存在极大劣势，唯一的杀手锏就是降价了，也就是说二手房业主将要被持续割肉。
庆幸的是，济南本次挂牌的几宗土地未要求“现房销售”，不难想象，一旦 “现房销售” 成为现实，对于二手房业主而言，无疑是雪上加霜。
